Aktien der
Baugesellschaft für die
Residenzstadt Dresden
und der Dresdner Bank

Gedenkrelief für Paul Hahn, Mitbegründer des Spar- und Bauvereins Laubegast, an der Troppauer Straße

Anteilschein für Mitglieder des Dresdner Spar- und Bauvereins

Architektenmarke an der Wohnanlage Dresden-Striesen des Kleinwohnungsbauvereins Dresden (Friedrich-August-Häuser)

Bauen und Baufinanzierung im Spiegel der Dresdner Geschichte

"Das Bauen ist eine Lust, dass es so viel kust, hab ich nicht gewusst" - diesen in verschiedenen Versionen verbreiteten Spruch, der sich gelegentlich auch als Inschrift an Gebäuden findet, können viele Bauherren sicher bestätigen. Die Errichtung von Gebäuden war schon immer eine kostspielige Angelegenheit. Anlass, einen kleinen historischen Streifzug durch Dresdens Baugeschichte und die Finanzierung wichtiger Bauvorhaben zu unternehmen.

In der frühen Geschichte der Stadt kamen in der Regel ausschließlich Baumaterialien zum Einsatz, die in unmittelbarer Nähe zum Bauplatz vorhanden waren. Das waren meist Holz und Stroh in Verbindung mit Lehm, gelegentlich auch Feld- und Bruchsteine. Nur wohlhabende Bauherren oder öffentliche Auftraggeber konnten größere Steinbauten errichten, stießen aber dennoch oft an finanzielle Grenzen. Vermutlich ältestes Dresdner Steinbauwerk, neben der markgräflichen Burg, war die Augustusbrücke, die 1287 als Steinbogenbrücke mit 24 Pfeilern und 23 Bögen erwähnt ist (Kupferstich von 1648). Für die Finanzierung des Baus und dessen Unterhalt richtete der Rat ein eigenes Brückenamt ein. Der in der Regel selbst dem Stadtrat angehörige Brückenmeister verwaltete das gemeinsame Vermögen der Elbbrücke und der Kreuzkirche, die als Hauptkirche Dresdens eng mit dem Amt verbunden war. Einnahmen erzielte man durch den obligatorischen Brückenzoll, der nicht zuletzt durch die Pilger zur Reliquie der Kirche, einem Splitter vom Kreuz Jesu, der Stadt erhebliche Summen einbrachte.

Trotz dieser und anderer städtischer Steuern geriet der Rat jedoch oft an seine finanziellen Grenzen. So forderte Kurfürst August im 16. Jahrhundert den Abbruch des alten Rathauses auf dem Altmarkt (Zeichnung von Moritz Bodenehr), welches durch einen Neubau am Neumarkt ersetzt werden sollte. Allerdings hatte sich der Rat bereits für die Erneuerung des Kreuzkirchenturm 1579 bis 1584 hoch verschulden müssen. Obwohl der Landesherr zusagte, den Rathausbau finanziell zu unterstützen und im August 1591 sogar die Grundsteinlegung erfolgte, kam das Vorhaben nicht zu Stande, da die Mittel des Rates nicht ausreichten.

Zu den größten und zugleich teuersten Ausgaben gehörte die Befestigung der Stadt mit Wällen, Stadttoren und Bastionen. Die Finanzierung mussten die Bürger der Stadt gemeinsam bewerkstelligen, auch wenn es Zuschüsse des sächsischen Landesherren gab. Um die Kosten gering zu halten, kamen bei vielen Arbeiten Strafgefangene zum Einsatz. Für den Stadtgraben mit dem zwischen den Wällen liegenden Zwinger wurde in regelmäßigen Abständen das sogenannte "Zwingergeld" erhoben. Zudem mussten sich die Bürger an den Grabearbeiten beteiligen, wobei Wohlhabendere durch Zahlung des "Grabehellers" eine Befreiung erreichen konnten. 1487 beschloss der Rat zudem, dass jeder, der das Dresdner Bürgerrecht erwerben wollte, eine Hakenbüchse, Hand- oder Steinbüchse zur Ausstattung der Festungsanlagen beisteuern musste. Der Kupferstich zeigt einen Blick in den Stadtgraben an der Brühlschen Terrasse (Friedrich August Kannekießer / Kupferstichkabinett)

Eine Blütezeit des Dresdner Bauwesens war das Barockzeitalter, als die sächsischen Kurfürsten August der Starke und sein Sohn August III. riesige Summen in den Ausbau ihrer Residenz steckten. Vieles blieb aus finanziellen Gründen nur auf dem Papier, anderes, wie die Schlösser in Pillnitz (Bild) und Übigau als Anfang und Ende eines sächsischen "Canale Grande" und die barock-verspielte Anlage des Zwingers ist bis heute als Zeugnis barocker Lebensfreude erhalten. Finanziert wurde das Ganze aus Steuern und den erheblichen Mitteln, die der Staatskasse durch den erzgebirgischen Silberbergbau zufloss. Dennoch mussten selbst die Kurfürsten für ihre Repräsentation Kredite aufnehmen. August der Starke ließ deshalb den jüdischen Bankier Berend Lehmann nach Dresden kommen und als "Hofjuden" unter seinen Schutz stellen. Lehmann wiederum beschaffte seinem Gönner das nötige Kapital für die Königswahl in Polen und seine Repräsentationsbauten in und um Dresden und Warschau.

Aufwendigere Privatbauten entstanden zu dieser Zeit meist durch Adlige, Kaufleute und Hofbeamte, die sich das Errichten eines eigenen Hauses leisten konnten. Für die ärmeren Schichten blieben hingegen nur die Vorstädte mit ihren engen Gassen und unhygienischen und überbelegten Behausungen. Eine Besonderheit der Stadtentwicklung des 17. und 18. Jahrhunderts stellt die heutige Friedrichstadt her. Hier überließen die Landesherren bauwilligen Bürgern kostenlos Grundstücke und gewährten weitere Vergünstigungen wie Gewerbe- und Steuerfreiheit, um die wirtschaftliche Entwicklung des Landes zu fördern. Allerdings gingen diese Vorstellungen nur zum Teil auf. Statt wie erwünscht Handwerker und Gewerbetreibende anzuziehen, erwarben wohlhabende Hofangestellte die Flächen, um diese als Landsitz und somit meist nur zum eigenen Vergnügen zu nutzen. Nicht jede gut gedachte "Investition" zahlte sich so aus.

Bild: Aufriss vom Gartenpalais des Grafen Marcolini (Archiv Landesamt für Denkmalpflege)

Mit der industriellen Entwicklung wandelte sich auch in Dresden grundlegend das Stadtbild. Tausende Menschen strömten in die Stadt, um hier als Handwerker oder Fabrikarbeiter eine neue Existenz zu finden. Oft lagen Glück und Unglück eng beieinander. Während die meisten in engen Mietswohnungen und Hinterhäusern leben mussten, brachten es andere in wenigen Jahren zu erheblichen Wohlstand. So erwarb 1836 der damalige Dresdner Polizeidirektor Hans Ludwig von Oppell preiswert große Flächen ungenutzten Landes und plante hier die Errichtung eines ganzen Stadtviertels mit Mietshäusern für Arbeiter und ihre Familien. 1855 erhielt die Siedlung den Namen "Neuer Anbau auf den von Oppellschen Feldern. Später Oppellvorstadt genannt gehört sie heute als "Hechtviertel" zu den am dichtesten besiedelten Dresdner Stadtteilen. Oppell war so einer der ersten "Bodenspekulanten", der mit Immobiliengeschäften reich wurde (Foto: Hechtstraße 26 um ca. 1910).

 

Am anderen Ende der Stadt, im bäuerlichen Striesen, waren es Bauernfamilien, die Mitte des 19. Jahrhunderts begannen, ihre Felder zu parzellieren und als Bauland zu verkaufen. 1856 entstand an der heutigen Teutoburgstraße das erste Wohnhaus außerhalb des Dorfkerns. Schnell wurde aus dem früheren Dorf ein Villenvorort, der manchen Bauersmann innerhalb kurzer Zeit zum Millionär machte. Zunehmend rückte nun auch das Problem der Finanzierung der vielen neuen Gebäude in den Vordergrund. Einzelpersonen waren immer weniger in der Lage, den notwendigen Wohnraum aus eigenen Mitteln zu errichten. An ihre Stelle traten große Baugesellschaften wie die Dresdner Ostend-Gesellschaft, die Plauener Baugesellschaft "Westend" und die vor allem im Süden tätige Dresdner Baugesellschaft, die zugleich einige Ziegeleien aufgekauft hatte, um so das nötige Baumaterial preiswert zu beschaffen.

Zeichnung: Häusergruppe des Spar- und Bauvereins Dobritz

Finanziert wurden diese Vorhaben durch den sich entwickelnden Bankensektor der Stadt. Als bedeutendste Großbank entstand zu dieser Zeit die am 3. Dezember 1872 gegründete Dresdner Bank. Anderen zur gleichen Zeit gegründeten Bankhäusern wie der "Zentralbank für Landerwerb und Bauten" war weniger Erfolg beschieden. Nach ihrem Konkurs übernahm der Bauverein Johannstadt ihre Grundstücke und baute darauf einen weiteren völlig neuen Stadtteil mit Wohn- und Geschäftshäusern.

Mit dem Erstarken der Arbeiterbewegung und ihrer Organisationen rückte in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts die soziale Frage stärker in den Vordergrund. Waren es zunächst sozial denkende Unternehmer wie der Großkaufmann Johann Meyer und der aus einfachen Verhältnissen stammende Carl Eschebach, die sich um den Bau von Wohnraum für Arbeiterfamilien stark machten, nahmen später gewerkschaftsnahe Genossenschaften den Wohnungsbau in eigene Hände. Als eine der ersten entstand 1883 der Allgemeine Mietbewohnerverein, der an seine Mitglieder Sparmarken und Schuldscheine im Wert zwischen 0,50 und 150,00 Reichsmark herausgab. Mit den so gesammelten Mitteln konnten 1895 die ersten Grundstücke für den Bau von Mietwohnungen erworben werden. Ähnliche Ziele verfolgte der Gemeinnützige Bauverein zu Dresden AG, der zwischen 1888 und 1902 den Komplex der "Aktienhäuser" an der Friedrichstraße 47-63 errichtete. 1898 gründete sich der Dresdner Spar- und Bauverein, der bis zum Zweiten Weltkrieg als größte Dresdner Baugenossenschaft über 2800 Wohnungen in verschiedenen Stadtteilen baute. Dazu gehören die Rudolf-Schilling-Häuser an der Holbein- und Wormser Straße in Striesen (Foto links), die Palmié-Häuser an der Hans-Sachs-Straße in Trachenberge und die gemeinsam mit dem Bauverein Gartenheim errichtete Grunaer Gartensiedlung (Foto rechts). Genossenschaftliche Wohnsiedlungen, gemeinsam von den Mitgliedern finanziert, entstanden auch in Briesnitz, Dobritz und am Wilden Mann.

Die Folgen des Zweiten Weltkriegs und der politischen Entwicklung der Nachkriegszeit hatten auch in Dresden gravierende Auswirkungen auf die Bautätigkeit. Mit Ausnahme von Eigenheimen wurden in der DDR fast ausschließlich durch den Staat Wohnungen gebaut. Großzügige politische Förderung ermöglichte die Errichtung von Plattenbausiedlungen für Tausende Bewohner, u.a. in Zschertnitz, Prohlis und Gorbitz. Die staatlich festgelegten geringen Mieten ermöglichten jedoch weder eine tragfähige Finanzierung noch den Werterhalt der Gebäude, was zu katastrophalen Auswirkungen in den Altbauvierteln führte.

Erst mit der Wende 1989 und der Wiedervereinigung änderte sich das komplett. Um den Nachholbedarf an zeitgemäßem Wohnraum zu decken und die verfallende Bausubstanz der Vorkriegszeit zu retten, beschloss die Bundesregierung umfassende steuerliche Fördermaßnahmen, Sonderabschreibungen und günstige Baukredite. Innerhalb weniger Jahre wurden ganze Straßenzüge saniert, Neubauten errichtet und Baulücken geschlossen. Bauherren waren meist Kapitalanleger aus den alten Bundesländern, aber auch junge Dresdner Familien, die sich so den Traum vom Wohneigentum erfüllten. Neben dem klassischen Weg des Baukredits oder der Finanzierung durch Immobilienfonds gibt es inzwischen auch ganz neue innovative Ideen. So bietet die Crowdinvesting-Plattform Exporo die Möglichkeit, schon mit kleineren Beträgen ein Immobilienprojekt zu finanzieren und nach dessen Abschluss eine jährliche Verzinsung zu erhalten. Mehrere Projekte wurden auf diesem Weg auch schon in Dresden realisiert. Die heutige Attraktivität der Stadt für Einheimische und Zugezogene wird auch künftig dafür sorgen, dass Dresden als Wohn- und Wirtschaftsstandort weiter wächst und Neues und Altes das Stadtbild baulich ergänzen.

 


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